Zürich darf Business Apartments einschränken, was das Urteil für Mieter und Vermieter bedeutet
- Das Bundesgericht erlaubt der Stadt Zürich, Business Apartments in Wohnzonen einzuschränken.
- Betroffen sind rund 5300 möblierte Kurzzeitwohnungen, vor allem in der Innenstadt.
- Die neue Regelung soll im Herbst 2026 in Kraft treten, sofern keine Rekurse folgen.
An der Pfalzgasse beim Lindenhof, mitten in der Zürcher Altstadt, haben elf Mietparteien die Kündigung erhalten. Ihre Wohnungen sollen möblierten Business Apartments weichen. Wenige Tage zuvor hatte das Bundesgericht der Stadt Zürich erlaubt, genau solche Umnutzungen künftig stark einzuschränken. Zwei Ereignisse, die zeigen, wie umkämpft der Wohnraum in Zürich ist. Das Urteil aus Lausanne könnte den Markt spürbar verändern, für Mieter, für Vermieter und für tausende bestehende Apartments.
Elf Kündigungen und ein Grundsatzurteil
Die Pfalzgasse liegt dort, wo Zürich auf Postkarten besonders ruhig aussieht. Wenige Schritte vom Lindenhof entfernt stehen Altstadthäuser dicht an dicht, unten führen schmale Gassen Richtung Limmat. Genau hier zeigt sich derzeit ein Konflikt, der längst weit über ein einzelnes Haus hinausgeht.
Elf Mietparteien haben die Kündigung erhalten. Die Wohnungen sollen künftig möbliert und befristet vermietet werden. Business Apartments statt langfristiger Mietverhältnisse.
Der konkrete Fall ist besonders bemerkenswert, weil er zeitlich fast mit einem Grundsatzentscheid aus Lausanne zusammenfällt. Mit Urteil vom 30. April 2026 hat das Bundesgericht eine Beschwerde von vier Unternehmen abgewiesen, die in Zürich Business Apartments betreiben. Damit ist eine Teilrevision der städtischen Bau und Zonenordnung rechtlich bestätigt.
Die Stadt darf Wohnungen, die regelmässig gewerblich und für weniger als ein Jahr vermietet werden, künftig anders behandeln als dauerhaft genutzte Erstwohnungen. Solche Kurzzeitwohnungen können nicht mehr an den vorgeschriebenen Mindestwohnanteil angerechnet werden.
Was nach technischem Planungsrecht klingt, kann in einzelnen Gebäuden darüber entscheiden, ob eine Wohnung dauerhaft vermietet oder als möbliertes Apartment für wenige Monate angeboten wird.
Der Fall an der Pfalzgasse zeigt allerdings auch die Grenzen des Urteils. Dort war die Nutzungsänderung bereits im Oktober 2025 bewilligt worden. Das neue Bundesgerichtsurteil macht bereits erteilte Bewilligungen nicht automatisch rückgängig.
Für die elf Mietparteien bedeutet der Entscheid aus Lausanne deshalb nicht unmittelbar, dass ihre Wohnungen erhalten bleiben. Für künftige Projekte könnten die Regeln dagegen deutlich strenger werden.
Was Business Apartments überhaupt sind
Ein Bett, ein Tisch, Internet und häufig eine Kaffeemaschine. Der Mietvertrag läuft nicht über Jahre, sondern über Wochen oder Monate. Wer einzieht, bringt im besten Fall einen Koffer mit.
Business Apartments sind möblierte Wohnungen, die professionell bewirtschaftet und meist befristet vermietet werden. Zur Zielgruppe gehören Geschäftsleute, Expats oder Personen, die für ein Projekt vorübergehend in Zürich arbeiten. Auch Touristen können solche Angebote nutzen.
Je nach Anbieter gehören Reinigung, Internet oder Wäscheservice zum Angebot. Die Preise liegen häufig über den üblichen Quartiermieten.
Für Unternehmen und Personen mit einem zeitlich begrenzten Aufenthalt schliessen diese Wohnungen eine konkrete Lücke. Wer für vier Monate in Zürich arbeitet, sucht nicht zwingend einen unbefristeten Mietvertrag. Ein Hotelzimmer über einen solchen Zeitraum ist ebenfalls nicht für jede Situation geeignet.
Genau hier unterscheidet auch das Bundesgericht zwischen Business Apartments und Hotels. Hotels bieten touristische Dienstleistungen an. Bei Apartments steht dagegen die Selbstversorgung stärker im Vordergrund. Eine direkte Konkurrenz zwischen beiden Angeboten erkannte das Gericht deshalb nicht.
Das Geschäft mit möbliertem Wohnen ist in Zürich in den vergangenen Jahren gewachsen. Ende 2025 zählte die Stadt 5320 Apartments. Besonders stark konzentrieren sie sich in der Innenstadt. Die Kreise 1 und 4 weisen hohe Bestände auf. Zwischen 2023 und 2025 kamen 610 Apartments hinzu.
Die Zahl von 5320 muss allerdings im Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand betrachtet werden. Die städtische Statistik erfasste Ende 2025 rund 238’200 Wohnungen. Apartments machten damit gut zwei Prozent des Bestands aus. Ihre räumliche Konzentration ist jedoch sehr unterschiedlich. Im Langstrassenquartier lag ihr Anteil laut einer Auswertung bei rund 8,4 Prozent.
Ein Business Apartment am Lindenhof ist deshalb nicht nur eine einzelne möblierte Wohnung. In der politischen und juristischen Debatte geht es um die Frage, was geschieht, wenn sich solche Angebote an besonders attraktiven Lagen häufen.
Worum es im Urteil ging
Im Zentrum des Verfahrens stand der sogenannte Mindestwohnanteil.
Die Zürcher Bau und Zonenordnung kann für ein Gebäude oder ein Gebiet vorschreiben, welcher Anteil der anrechenbaren Geschossfläche dem Wohnen dienen muss. Je nach Bauzone kann dieser Pflichtwohnanteil bis zu 90 Prozent betragen.
Bisher war umstritten, ob gewerblich betriebene und regelmässig kurzfristig vermietete Wohnungen diesen vorgeschriebenen Wohnanteil erfüllen dürfen.
Die Stadt Zürich wollte das ändern. Ihre Regelung sieht vor, dass befristet vermietete Zweitwohnungen wie dauerhaft als Airbnb Unterkunft genutzte Wohnungen oder Business Apartments nicht mehr an den Mindestwohnanteil angerechnet werden.
Das bedeutet nicht, dass Business Apartments in Zürich vollständig verboten werden.
Ausserhalb des vorgeschriebenen Wohnanteils bleiben solche Nutzungen grundsätzlich möglich. In Gebieten mit einem tiefen Pflichtwohnanteil fällt die Einschränkung entsprechend geringer aus. Die Regel richtet sich zudem nicht gegen Personen, die ihre eigene Wohnung gelegentlich während einer Abwesenheit vermieten. Im Fokus stehen dauerhaft kommerziell genutzte Wohnobjekte.
Vier Unternehmen, die Business Apartments betreiben, wehrten sich gegen die Änderung. Sie machten unter anderem geltend, die neue Regelung verletze die Wirtschaftsfreiheit und die Eigentumsgarantie. Im Verfahren standen zudem Fragen des Bundesrechts und der Gleichbehandlung im Raum.
Nach dem Baurekursgericht und dem Zürcher Verwaltungsgericht beschäftigte sich schliesslich das Bundesgericht mit der Sache.
Die Lausanner Richter wiesen die Beschwerde ab.
Damit ist die zentrale rechtliche Frage vorerst beantwortet: Die Stadt Zürich darf im Rahmen ihrer Nutzungsplanung festlegen, dass regelmässig kurzfristig vermietete Zweitwohnungen den vorgeschriebenen Wohnanteil nicht erfüllen.
Die Mitteilung der Stadt Zürich zum Urteil fasst die bestätigte Regelung und die geplante Umsetzung zusammen.
Warum die Stadt Zürich eingreifen darf
Weniger als 0,1 Prozent.
Diese Zahl steht im Zentrum der juristischen Abwägung. Der Leerwohnungsbestand in Zürich liegt unter dieser Marke. Das Bundesgericht spricht in seinem Urteil von einer äusserst angespannten Lage auf dem städtischen Wohnungsmarkt.
Für das Gericht ist entscheidend, dass die Stadt nicht ohne erkennbaren Grund in die Nutzung von Eigentum eingreift.
Die Vorinstanzen hatten die Gefahr festgestellt, dass langfristig vermietete Wohnungen an attraktiven Wohnlagen in kurzfristig vermietete Angebote umgewandelt werden. Das Bundesgericht bewertete die raumplanerischen und wohnpolitischen Interessen angesichts der ausserordentlichen Wohnungsknappheit als bedeutsam und nicht vorgeschoben.
Dahinter steht ein konkreter Mechanismus.
Eine Wohnung in zentraler Lage kann dauerhaft an eine Mietpartei vergeben werden. Sie kann aber unter bestimmten Voraussetzungen auch möbliert und befristet an wechselnde Personen vermietet werden. Ist die zweite Variante wirtschaftlich attraktiver, entsteht für Eigentümer ein Anreiz zur Umnutzung.
Die neue Regelung soll diesen Anreiz dort begrenzen, wo die Bau und Zonenordnung einen bestimmten Anteil dauerhaften Wohnens verlangt.
Das Bundesgericht akzeptiert den Schutz der ansässigen Wohnbevölkerung und die Bekämpfung der Wohnungsknappheit als öffentliches Interesse. Dieses Interesse kann nach Auffassung des Gerichts einen Eingriff in die Eigentumsgarantie und die Wirtschaftsfreiheit rechtfertigen.
Damit sagt das Gericht nicht, dass Eigentumsrechte bedeutungslos wären. Es nimmt eine rechtliche Abwägung vor und kommt für die konkrete Zürcher Regelung zum Schluss, dass das öffentliche Interesse genügend Gewicht hat.
Auch die Auswirkungen auf die Quartiere spielten im Verfahren eine Rolle. Bei Business Apartments wechseln die Bewohner häufiger. Das Gericht verwies auf die damit verbundene Fluktuation und die Gefahr einer stärkeren Anonymisierung. Dauerhaftes Wohnen und kurzfristiges Wohnen haben aus raumplanerischer Sicht deshalb nicht zwingend dieselbe Wirkung auf ein Quartier.
Gerade in den Kreisen 1 und 4 wird diese Frage greifbar. Wo sich Apartments räumlich konzentrieren, verändert nicht nur eine einzelne Wohnung ihre Nutzung. Innerhalb eines Hauses oder einer Strasse kann sich die Zusammensetzung der Bewohnerschaft häufiger ändern.
Ob und wie stark dies die Wohnlichkeit eines Quartiers tatsächlich verändert, ist politisch umstritten. Für das Bundesgericht genügte jedoch die nachvollziehbare raumplanerische Begründung der Stadt.
Was das für bestehende Apartments bedeutet
Für einen Eigentümer, der künftig eine normale Wohnung in ein Business Apartment umwandeln will, wird die Nutzung selbst zum baurechtlichen Thema.
Ab Inkrafttreten der neuen Regelung muss bei einem Baugesuch die Art der Wohnnutzung deklariert werden. Noch wichtiger ist ein zweiter Punkt: Auch eine reine Nutzungsänderung kann ein Baugesuch erforderlich machen.
Dafür muss keine Wand versetzt und keine neue Küche eingebaut werden.
Wird aus einer dauerhaft vermieteten Wohnung ein gewerblich betriebenes Business Apartment, muss der Eigentümer ein Baugesuch einreichen. Die Baubehörde will aufgrund konkreter Hinweise prüfen, ob die neue Regelung eingehalten wird.
Besonders aufmerksam verfolgt wird die Frage der bereits bestehenden Apartments.
Die Stadt Zürich hält fest, dass die Bestandesgarantie im Bereich kommerzieller Kurzzeitvermietungen nicht zur Anwendung kommt. Ihre Begründung: Die Bestandesgarantie dient primär dem Investitionsschutz. Lassen sich temporär vermietete Wohnungen ohne bauliche Massnahmen wieder regulär vermieten, greift dieser Schutz nicht zwingend.
Das könnte für einen Teil der 5320 bestehenden Apartments Folgen haben.
Nach politischen Einschätzungen könnten mittelfristig mehr als 1000 Wohnungen wieder auf den regulären Wohnungsmarkt gelangen. Wie hoch die tatsächliche Zahl sein wird, lässt sich derzeit jedoch nicht abschliessend sagen. Entscheidend ist unter anderem, wo sich die Wohnungen befinden, welcher Pflichtwohnanteil gilt und wie die bisherige Nutzung bewilligt wurde.
Für Mieter ist genau diese Unsicherheit relevant.
Das Urteil bedeutet nicht, dass ab Herbst plötzlich tausende günstige Wohnungen ausgeschrieben werden. Eine Rückführung in den regulären Wohnungsmarkt dürfte von konkreten Verfahren und der Prüfung einzelner Nutzungen abhängen.
Für Vermieter und Betreiber wiederum steigt der administrative und rechtliche Prüfungsbedarf. Wer ein Apartment innerhalb des vorgeschriebenen Wohnanteils betreibt, muss damit rechnen, dass die Nutzung genauer betrachtet wird.
Die SP der Stadt Zürich fordert, tausende Apartments möglichst rasch wieder dem regulären Wohnungsmarkt zuzuführen. Das ist eine politische Forderung der Partei und keine unmittelbare Folge des Bundesgerichtsurteils.
Zwischen Urteil und tatsächlich frei werdender Wohnung liegt damit ein entscheidender Unterschied.
Die Argumente der Gegenseite
Für die Betreiber von Business Apartments ist die Sache anders gelagert.
Vier Unternehmen hatten sich bis vor Bundesgericht gegen die Zürcher Regelung gewehrt. Sie machten geltend, dass die Einschränkung ihre Wirtschaftsfreiheit und die Eigentumsgarantie verletze. Hinter diesen Rechtsbegriffen steht eine konkrete Frage: Wie weit darf eine Stadt bestimmen, auf welche Weise eine private Wohnung genutzt und vermietet wird?
Aus Sicht der Kritiker greift Zürich mit der neuen Regelung tief in den Wohnungsmarkt ein. Ein Eigentümer kann eine Wohnung innerhalb des Pflichtwohnanteils künftig nicht mehr ohne Weiteres dauerhaft als Business Apartment betreiben. Selbst wenn keine Wand verschoben und kein Fenster ersetzt wird, kann allein die veränderte Nutzung ein Bauverfahren auslösen.
Kritische Stimmen sehen darin einen übermässigen staatlichen Eingriff. Sie argumentieren, dass Eigentümer grundsätzlich selbst entscheiden sollten, ob sie eine Wohnung langfristig oder für kürzere Zeit vermieten. Auch die Nachfrage nach möblierten Wohnungen verschwindet durch eine Einschränkung nicht.
Wer für sechs Monate beruflich nach Zürich kommt, braucht weiterhin eine Unterkunft. Internationale Fachkräfte, Geschäftsleute oder Personen in einer beruflichen Übergangsphase suchen häufig genau jene Flexibilität, die ein klassischer unbefristeter Mietvertrag kaum bietet.
Business Apartments erfüllen damit einen realen Bedarf. Das Bundesgericht hat diesen Nutzen nicht bestritten. Es kam lediglich zum Schluss, dass die Stadt angesichts der extrem tiefen Leerwohnungsquote den dauerhaften Wohnraum stärker schützen darf.
Genau hier liegt der Kern des Konflikts.
Auf der einen Seite steht das öffentliche Interesse an genügend Wohnungen für die ansässige Bevölkerung. Auf der anderen Seite stehen Eigentumsrechte, Wirtschaftsfreiheit und ein Markt für flexible Wohnformen.
Das Urteil entscheidet diese Abwägung für die konkrete Zürcher Regelung zugunsten der Stadt. Es erklärt Business Apartments aber nicht grundsätzlich für unerwünscht oder unzulässig.
Hinzu kommt eine Lücke, die auch nach dem Entscheid bestehen bleibt. Die neue Regelung knüpft an den vorgeschriebenen Wohnanteil an. Gebäude oder Flächen, für die kein solcher Wohnanteil gilt, werden davon nicht in gleicher Weise erfasst.
Ein ehemaliges Bürogebäude kann deshalb rechtlich anders zu beurteilen sein als ein Wohnhaus in einem Quartier mit einem Pflichtwohnanteil von 90 Prozent.
Auch der Fall an der Pfalzgasse zeigt, dass die zeitliche Abfolge entscheidend sein kann. Die Nutzungsänderung am Lindenhof wurde bereits im Oktober 2025 bewilligt. Das Bundesgerichtsurteil vom April 2026 hebt eine solche bestehende Bewilligung nicht einfach auf.
Für Mietparteien kann das schwer nachvollziehbar wirken. Während die Stadt künftig genau solche Umnutzungen begrenzen darf, können einzelne bereits bewilligte Projekte trotzdem umgesetzt werden.
Rechtlich ist das jedoch kein Widerspruch. Neue Regeln und Gerichtsurteile wirken nicht automatisch so, als hätte es frühere Bewilligungen nie gegeben.
Für Eigentümer wiederum zeigt der Fall, wie wichtig der konkrete rechtliche Status einer Liegenschaft wird. Lage, Bauzone, vorgeschriebener Wohnanteil und bestehende Bewilligungen können darüber entscheiden, ob ein Business Apartment weiterhin betrieben werden darf.
Eine einfache Antwort für alle 5320 Apartments gibt es deshalb nicht.
Wie es jetzt weitergeht
Der nächste entscheidende Zeitpunkt liegt im Herbst 2026.
Dann soll die neue Zürcher Regelung in Kraft treten. Voraussetzung ist, dass gegen den Inkraftsetzungsbeschluss kein Rekurs eingeht.
Ab diesem Zeitpunkt wird die Art der Wohnnutzung bei Baugesuchen ausdrücklich deklariert. Wer eine dauerhaft genutzte Wohnung in ein gewerblich betriebenes Business Apartment umwandeln will, muss mit einer baurechtlichen Prüfung rechnen.
Spannender dürfte jedoch sein, was mit den bereits bestehenden Angeboten geschieht.
Ende 2025 waren in Zürich 5320 Business Apartments registriert. Allein innerhalb von zwei Jahren kamen 610 hinzu. Die Stadt hat angekündigt, dass auch bestehende Kurzzeitwohnungen vom Teilverbot betroffen sein können.
Ob tatsächlich mehr als 1000 Apartments wieder auf den regulären Wohnungsmarkt gelangen, wird sich erst mit der Umsetzung zeigen. Die Zahl stammt aus politischen Einschätzungen und ist keine vom Bundesgericht festgelegte Zielgrösse.
Entscheidend wird sein, wie die Stadt bestehende Nutzungen prüft und in welchen Gebäuden der vorgeschriebene Wohnanteil durch Business Apartments unterschritten wird.
Parallel dazu läuft die politische Diskussion weiter.
Im September 2025 reichten SP, Grüne und AL eine Volksinitiative ein, die Kurzzeitvermietungen nach Luzerner Vorbild auf höchstens 90 Tage pro Jahr beschränken will. Der Stadtrat unterstützt die grundsätzliche Zielrichtung der Initiative, arbeitet jedoch an einem Gegenvorschlag.
Dabei soll die politische Vorlage mit jener Regelung abgestimmt werden, die das Bundesgericht nun bestätigt hat.
Für Zürich ist das Urteil deshalb nicht der Schlusspunkt der Debatte. Es schafft zunächst rechtliche Klarheit darüber, welche Instrumente die Stadt in ihrer Bau und Zonenordnung einsetzen darf.
Was daraus auf dem Wohnungsmarkt tatsächlich folgt, entscheidet sich erst in der Umsetzung.
An der Pfalzgasse beim Lindenhof ist der Konflikt bereits Realität. Elf Mietparteien verlieren ihre Wohnungen, während wenige Tage zuvor ein Urteil bekannt wurde, das vergleichbare Umnutzungen künftig erschweren soll.
Für Betreiber von Business Apartments beginnt gleichzeitig eine Phase genauerer baurechtlicher Prüfungen. Für Eigentümer wird die bisherige Nutzung einer Wohnung wichtiger. Für Wohnungssuchende bleibt offen, wie viele der 5320 Apartments tatsächlich wieder dauerhaft vermietet werden.
Sicher ist vorerst nur, dass in Zürich selbst die Frage, ob eine möblierte Wohnung für sechs Monate oder dauerhaft vermietet wird, längst mehr ist als eine private Entscheidung zwischen Eigentümer und Mieter.
Bei einem Leerwohnungsbestand von weniger als 0,1 Prozent wird um nahezu jeden Quadratmeter Wohnraum gerungen. Das Bundesgericht hat nun geklärt, dass die Stadt bei diesem Ringen stärker eingreifen darf. Wie stark sich das im Alltag der Zürcher Mieter und Vermieter bemerkbar macht, dürfte sich ab Herbst 2026 zeigen.
