Hypothek nach der Pensionierung: Warum 85 Prozent ein Problem haben und Banken trotzdem selten kündigen
- 85 Prozent der untersuchten Hauseigentümer haben ein Tragbarkeitsproblem im Rentenalter.
- Banken rechnen mit deutlich höheren Zinsen als den tatsächlich bezahlten.
- Eine verletzte Tragbarkeitsregel führt nicht automatisch zur Kündigung der Hypothek.
85 Prozent der Hauseigentümer zwischen 50 und 65 Jahren haben ein substanzielles Problem mit der Tragbarkeit ihrer Hypothek im Rentenalter. Zu diesem Ergebnis kam eine Studie des Hypothekenvermittlers Moneypark, über die SRF im Dezember 2024 berichtete. Die Zahl klingt nach einer drohenden Verkaufswelle. Doch zwischen der rechnerischen Tragbarkeit und der Frage, ob eine Bank tatsächlich eine Hypothek kündigt, liegt ein entscheidender Unterschied.
Für viele Eigentümer verändert sich mit der Pensionierung nicht die monatliche Hypothekarrechnung, sondern das Einkommen, mit dem sie diese bezahlen müssen. Was während des Erwerbslebens problemlos finanzierbar war, kann nach den Regeln der Banken plötzlich als zu teuer gelten.
Warum die Rechnung im Rentenalter nicht mehr aufgeht
Die Studie von Moneypark zeigt, wie stark sich die finanzielle Ausgangslage beim Übergang in die Pensionierung verändern kann. Nur rund 15 Prozent der untersuchten 50- bis 65-jährigen Hauseigentümer können gemäss der Berechnung mit einer ausreichend hohen Rente rechnen, um ihre Hypothek nach der Pensionierung weiterzuführen.
Dabei geht es nicht zwingend darum, dass die Betroffenen ihre laufenden Rechnungen nicht mehr bezahlen können. Entscheidend ist, dass das regelmässige Einkommen nach der Pensionierung tiefer ausfällt und damit die Grundlage für die bankübliche Tragbarkeitsprüfung schrumpft.
Bei den 50- bis 65-Jährigen machen die Wohnkosten durchschnittlich 27 Prozent des Einkommens aus. Nach der Pensionierung steigt dieser Anteil laut Studie auf durchschnittlich 50 Prozent. Damit liegt er deutlich über der Grenze, an der Banken die Finanzierung üblicherweise als tragbar einstufen.
Eine weitere Möglichkeit, die Belastung rechnerisch zu senken, wäre ein tieferer Hypothekarbetrag. Doch auch hier zeigt die Studie eine Einschränkung: Bezogen auf die gesamte untersuchte Altersgruppe verfügt laut Moneypark nur rund ein Drittel über genügend Vermögenswerte, um die Hypothek ausreichend zu amortisieren.
Weshalb die Rente eine so grosse Rolle spielt
Wie deutlich das Einkommen nach der Pensionierung zurückgeht, erklärt der VZ-Vorsorgeexperte Karl Flubacher. Nach seiner Einschätzung erhalten heute 50- bis 65-jährige Personen im Rentenalter nur noch rund 50 Prozent ihres letzten Lohns als Rente. Früher habe man mit 60 bis 65 Prozent rechnen können.
Für die Finanzierung eines Eigenheims ist dieser Unterschied erheblich. Die Hypothek besteht nach der Pensionierung häufig weiterhin, während das Einkommen sinkt. Auch die laufenden Kosten für Unterhalt und Nebenkosten verschwinden nicht, nur weil die Eigentümer nicht mehr erwerbstätig sind.
Wie Banken die Tragbarkeit berechnen
Bei der Tragbarkeitsprüfung orientieren sich Banken nicht einfach an den Zinsen, welche die Eigentümer aktuell bezahlen. Sie verwenden eine vorsichtige Modellrechnung, die auch bei einem deutlich höheren Zinsniveau funktionieren soll.
Üblicherweise wird dabei mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins von fünf Prozent gerechnet. Hinzu kommen Nebenkosten von einem Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft sowie allfällige Amortisationszahlungen. Massgebend ist also eine angenommene jährliche Belastung und nicht nur der Betrag, der tatsächlich vom Konto abgebucht wird.
Als tragbar gilt eine Hypothek grundsätzlich dann, wenn die berechneten Zinsen, Nebenkosten und allfälligen Amortisationszahlungen nicht mehr als rund ein Drittel des regelmässigen Einkommens beanspruchen. Sinkt dieses Einkommen mit der Pensionierung, kann dieselbe Hypothek die Grenze überschreiten, obwohl sich an der Immobilie und am Kreditbetrag nichts geändert hat.
Warum die Bank trotzdem selten kündigt
Die rechnerische Überschreitung der Tragbarkeitsgrenze bedeutet nicht automatisch, dass jemand sein Eigenheim verkaufen muss. Genau darauf weist VZ-Vorsorgeexperte Karl Flubacher bei der Einordnung der Situation hin.
Nach seiner Erfahrung kann die Tragbarkeit gemäss den üblichen Regeln zwar verletzt sein. Solange die Eigentümer ihre Hypothekarzinsen regelmässig bezahlen, habe er jedoch noch nie erlebt, dass eine Bank deshalb die Hypothek gekündigt habe und die Betroffenen ihr Wohneigentum verkaufen mussten.
Was mit der zweiten Hypothek passiert
Neben dem tieferen Renteneinkommen spielt die Höhe der verbleibenden Hypothek eine Rolle. Besonders wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen der ersten und der zweiten Hypothek.
Die zweite Hypothek bezeichnet jenen Teil der Finanzierung, der über die übliche Belehnungsgrenze der ersten Hypothek hinausgeht. Dieser Teil muss grundsätzlich bis zur Pensionierung amortisiert sein. Dadurch soll die Verschuldung vor dem Rückgang des Erwerbseinkommens reduziert werden.
Die erste Hypothek kann dagegen auch nach der Pensionierung bestehen bleiben. Das bedeutet allerdings nicht, dass ihre Tragbarkeit bei einer erneuten Prüfung automatisch gegeben ist. Selbst eine reduzierte Hypothek kann bei einem deutlich tieferen Renteneinkommen die kalkulatorische Belastungsgrenze überschreiten.
Die Amortisation der zweiten Hypothek und die Tragbarkeitsprüfung erfüllen somit unterschiedliche Funktionen. Die eine reduziert die Verschuldung, die andere beurteilt, ob das verbleibende Einkommen für die angenommene finanzielle Belastung ausreicht.
Weshalb die Prüfung spätestens mit 55 wichtig wird
Die Frage nach der Tragbarkeit stellt sich nicht erst am letzten Arbeitstag. Spätestens mit 55 Jahren sollte geklärt werden, wie die Finanzierung des Eigenheims nach der Pensionierung rechnerisch aussieht.
Zu diesem Zeitpunkt lassen sich die voraussichtlichen Renteneinkünfte, die verbleibende Hypothek und die vorhandenen Vermögenswerte gemeinsam betrachten. Daraus wird ersichtlich, ob die bisherige Finanzierung auch unter den banküblichen Annahmen tragbar bleibt oder ob eine rechnerische Lücke entsteht. Bis zur Pensionierung bleibt dann noch Zeit, die finanzielle Ausgangslage zu klären.
